Jasindopt.com – Developer Perumahan biasanya disebut developer yaitu pengembang properti yang membangun suatu area atau kawasan, seperti perumahan atau apartemen.

Sesuai Peraturan Pemerintah Dalam Negeri pada pasal 5 ayat satu, nomor 5 tahun 1974, Developer atau Perusahaan Pembangunan Perumahan merupakan sebuah perusahaan yang berusaha pada bidang pembangunan berbagai jenis perumahan dan dalam kuantitas atau jumlah yang besar.

Pembangunan perumahan tersebut dilakukan pada sebuah kesatuan lingkungan atau pemukiman yang difasilitasi dengan beragam prasarana lingkungan serta fasilitas sosial untuk keperluan masyarakat penghuninya.

Sebagai pelaku usaha, developer juga memiliki arti sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang pengadaan perumahan. Modal awal developer adalah lokasi atau tanah yang akan dijadikan produk properti.

Selain merencanakan pembangunan, developer juga menangani bidang marketing, khususnya marketing properti. Jadi tidak hanya membangun saja, namun juga bagaimana menginformasikan terkait properti ke konsumen.

Ada beberapa persyaratan dasar perizinan berusaha developer properti  yang dimaksud diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP Nomor 5 Tahun 2021), yaitu antara lain:

1. Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
2. Persetujuan Lingkungan
3. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF)

Jika melihat dari berbagai persyaratan dasar di atas, tentu saja pelaku usaha developer properti wajib memenuhi seluruhnya karena kegiatan usahanya berhubungan erat dengan lokasi, lingkungan, dan bangunan gedung.

Sebelum Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja disahkan dan sistem Online Single Submission Risk-Based Approach (OSS RBA) berlaku, istilah KKPR dikenal dengan izin lokasi.

Sementara itu, persetujuan lingkungan dulunya dikenal dengan sebutan izin lingkungan. Karena usaha developer properti jelas akan berdampak pada lingkungan (contohnya pencemaran udara dan pencemaran air), maka pelaku usaha wajib memenuhi persetujuan lingkungan yang sesuai.

Terdapat dua pilihan dari beberapa dokumen persetujuan lingkungan yang tepat untuk dipenuhi oleh pelaku usaha developer properti, dapat ditentukan dengan melihat kategori berikut (Sistem OSS, Badan Koordinasi Penanaman Modal):

1. Parameter lingkungan dengan luas lokasi usaha <10.000 m², maka pelaku usaha wajib memenuhi Upaya Pengelolaan Lingkungan – Upaya Pemantauan Lingkungan (UKL-UPL)
2. Parameter lingkungan dengan luas lokasi usaha >10.000 m², maka pelaku usaha wajib memenuhi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (Amdal)

Selanjutnya, PBG dan SLF dulunya akrab dikenal dengan sebutan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Selengkapnya, PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

Sementara SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh pemerintah daerah masing-masing untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan gedung sebelum dimanfaatkan (Sistem OSS, Badan Koordinasi Penanaman Modal).

Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) bagi Developer Properti

Mengutip dari laman sistem Online Single Submission (OSS), kode KBLI untuk bisnis developer properti yang paling tepat yaitu ditunjukkan dengan kode 41011 dengan judul “Konstruksi Gedung Hunian”.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 6 Tahun 2021 tentang Standar Kegiatan Usaha dan Produk pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021) menyebutkan dua ruang lingkup kelompok usaha KBLI 41011, antara lain:

1. Subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian (kode subklasifikasi: BG001)
   Kelompok ini mencakup pembangunan, pemeliharaan, dan/atau pembangunan kembali bangunan yang dipakai untuk hunian, seperti rumah tinggal, rumah susun, apartemen, dan lain-lain.Selain itu, mencakup pula pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estate dengan tujuan untuk dijual dan kegiatan perubahan dan renovasi gedung hunian.
2. Subklasifikasi Bangunan Gedung Hunian (kode subklasifikasi: GT001)
   Kelompok ini mencakup usaha rancang bangun konstruksi untuk bangunan yang dipakai untuk hunian, seperti rumah tinggal, rumah tinggal sementara, rumah susun, apartemen, dan kondominium. Termasuk pembangunan gedung untuk hunian yang dikerjakan oleh perusahaan real estate dengan tujuan untuk dijual.

Dari kedua subklasifikasi tersebut, usaha developer properti termasuk dalam subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian dengan kode BG001.

Selain kode KBLI di atas, terdapat satu usaha lainnya di bidang properti yang hampir serupa dengan Konstruksi Gedung Hunian, yaitu usaha dengan kode KBLI 68111 dengan judul “Real Estat yang Dimiliki Sendiri atau Disewa”. Hanya saja, untuk kelompok ini lebih tepat digunakan bagi agen properti, bukan developer.

Setiap kode KBLI memiliki ketentuan dan persyaratan yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihan kode KBLI yang tepat sangatlah penting agar tidak salah dalam mengurus perizinan yang diperlukan.

Usaha developer properti dalam subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian (kode: BG001)

Dalam Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021, disebutkan bahwa kode KBLI 41011 subklasifikasi Konstruksi Gedung Hunian memiliki tingkat risiko menengah tinggi.

Oleh karena itu, perizinan berusaha yang harus dikantongi pelaku usaha developer properti adalah Nomor Induk Berusaha (NIB) dan sertifikat standar yang harus diverifikasi. Hal ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PP Nomor 5 Tahun 2021).

Selain itu, usaha developer properti termasuk dalam jenis usaha pekerjaan konstruksi yang bersifat umum.

Kewajiban memenuhi Perizinan Berusaha untuk Menunjang Kegiatan Usaha (PB UMKU) developer properti

Berdasarkan Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021, terdapat dua PB UMKU yang dapat dipenuhi pelaku usaha developer properti, yaitu:

1. Sertifikat Badan Usaha Konstruksi (SBU Konstruksi)
2. Sertifikat Kompetensi Kerja (SKK) Konstruksi untuk Penanggung Jawab Teknik Badan Usaha (PJTBU) dan Penanggung Jawab Subklasifikasi Kegiatan Badan Usaha (PJSKBU)

Bagi pelaku usaha developer properti, terdapat beberapa persyaratan khusus untuk mendapatkan SBU Konstruksi yang diatur dalam Lampiran II Permen PUPR Nomor 6 Tahun 2021, yang meliputi:

1. Standar mutu bahan
2. Standar mutu peralatan
3. Standar keselamatan dan kesehatan kerja
4. Standar prosedur pelaksanaan jasa konstruksi
5. Standar mutu hasil pelaksanaan jasa konstruksi
6. Pedoman pelindungan sosial tenaga kerja konstruksi
7. Standar pengelolaan lingkungan hidup

Sementara itu, keterangan pada laman Sistem OSS juga menjabarkan kewajiban pelaku usaha developer properti yang memiliki SBU Konstruksi, di antaranya:

1. Menyampaikan Laporan Kegiatan Usaha Tahunan Badan Usaha
2. Memasang papan nama proyek yang berisi informasi paling sedikit
3. Pemenuhan peralatan konstruksi
4. Menyampaikan Laporan Kegiatan Usaha Tahunan Badan Usaha
5. Melaporkan perubahan apabila terjadi penggantian tenaga kerja konstruksi (PJBU, PJTBU, atau PJSKBU)
6. PJBU, PJTBU dan PJSKBU tidak merangkap jabatan BUJK lain pada waktu yang bersamaan yang dibuktikan dengan surat pernyataan

Jenis-Jenis Developer Perumahan

1. Developer Perumahan Bersubsidi
Pengembang properti yang menerima bantuan subsidi dari pemerintah sehingga menawarkan harga perumahan yang terjangkau dan dikhususkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

2. Developer Perumahan Komersil
Pengembang properti yang membangun perumahan tanpa adanya bantuan atau subsidi.

Hak dan Kewajiban Developer

Hak dan kewajiban Developer diatur dalam undang undang perlindungan konsumen, karena merupakan perusahaan yang melayani masyarakat.

Hak-Hak Developer

Sebagai pelaku usaha hak developer diatur dalam pasal 6 undang-undang Perlindungan Konsumen. antara lain:

1. Mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beritikad tidak baik.
2. Menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
3. Hak melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen.
4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan/atau jasa yang diperdagangkan.
5. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Kewajiban Developer

Sesuai dengan Pasal 7 undang-undang Perlindungan Konsumen, ada beberapa kewajiban sebagai pelaku usaha yang perlu dipenuhi, antara lain:

1. Memberikan informasi dengan benar, jujur, dan jelas terkait kondisi serta jaminan barang atau jasa, juga memberi penjelasan mengenai penggunaan, pemeliharaan, dan perbaikan.
2. Itikad baik dalam menjalani aktivitas usahanya.
3. Memperlakukan dan melayani konsumen dengan jujur dan benar, serta tak melakukan diskriminasi.
4. Menjamin mutu atau kualitas barang dan jasa yang diperjualbelikan atau diproduksi sesuai dengan ketentuan standar mutu yang berlaku.
5. Memberi kesempatan bagi konsumen untuk mencoba atau menguji barang atau jasa tertentu, dan juga memberikan jaminan atas barang atau jasa yang diperdagangkan tersebut.
6. Memberi ganti rugi atau kompensasi jika barang atau jasa dimanfaatkan atau diterima tak sesuai perjanjian.

Tanggung Jawab dan Tugas Developer

Tanggung jawab dari Developer dituangkan pada kode etik Real Estate Indonesia atau REI yang disebut Sapta Brata. aturan tersebut berisi:

1. Melaksanakan usaha senantiasa berlandaskan pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
2. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa mentaati segala undang-undang maupun peraturan yang berlaku di Indonesia.
3. Senantiasa menjaga keselarasan antara kepentingan usahanya dengan kepentingan pembangunan bangsa dan negara.
4. Menempatkan diri sebagai perusahaan swasta nasional yang bertanggung jawab, menghormati dan menghargai profesi usaha real estate dan menjunjung tinggi rasa keadilan, kebenaran dan kejujuran.
5. Senantiasa menjunjung tinggi AD/ART Real Estate Indonesia serta memegang teguh disiplin dan solidaritas organisasi.
6. Melaksanakan usaha dengan senantiasa saling menghormati, menghargai dan saling membantu serta menghindarkan diri dari persaingan yang tidak sehat antara sesama pengusaha.
7. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa memberikan pelayanan pada masyarakat sebaik-baiknya

Masih bingung untuk mengurus perizinan bagi bsinis pengembang properti? Sila konsultasikan pada kami, jasindopt.com!